Le pacte tontinier
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Focus sur le pacte tontinier en vente immobilière

Dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier en commun, notamment des époux ou des concubins, les acquéreurs peuvent prévoir un «pacte tontinier» pour assurer leur protection en cas de décès. La prudence est plus que jamais de mise, à ce sujet…

En droit. Dans un acte de vente portant sur l’achat d’un bien, des acquéreurs peuvent y prévoir une clause stipulant qu’au décès de l’un d’eux, sa part reviendra au(x) survivant(s). Cette clause est appelée «clause d’accroissement», mais aussi «clause de tontine» ou «pacte tontinier».

Chaque personne se porte alors acquéreur sous condition résolutoire (son prédécès), et sous condition suspensive (sa «survie»). Pour la Cour de cassation, si pareil achat est «exclusif de l’indivision», il «confère aux parties des droits concurrents de jouissance indivise sur le bien tant que la condition de prédécès d’un des acquéreurs ne s’est pas réalisée» (Cass. 3e civ., 17.12.2013, n° 12-15453).

En pratique. Le pacte permet, pour un bien acquis en commun par deux personnes, d’assurer leur protection en cas de décès de l’une d’elles : l’autre sera réputée propriétaire du bien (en entier) dès l’achat. Ceci peut concerner des concubins, des partenaires pacsés ou des époux mariés sous le régime de la séparation de biens, notamment.

Gare au fisc ! Au plan fiscal, la part des droits revenant à l’acquéreur survivant, au titre d’un pacte tontinier, est en principe soumise aux droits de succession, le bien étant réputé transmis à titre gratuit (CGI, art. 754 A al. 1). Sont ainsi exonérés de droits le conjoint survivant ou un partenaire pacsé (CGI art. 796-0 bis). Mais le fisc peut pratiquer un redressement, en lui réclamant les droits de mutation à titre gratuit applicables (CGI, art. 777), s’il estime, à bon droit, qu’un pacte doit être requalifié en «donation déguisée».
Le Comité de l’abus de droit fiscal estime que le fisc peut alors pratiquer une majoration de 80 % (CGI, art. 1729) pour abus de droit fiscal (CADF/AC n° 4/2021 du 06.05.2021, avis n° 2021-08). Gare aux héritiers ! La Cour de cassation a récemment jugé que si un pacte tontinier, compris dans l’acte d’achat d’un bien par un couple marié, constitue une «donation déguisée» d’un époux en faveur de son conjoint, cette donation est soumise au rapport successoral, lors des opérations de partage de la succession de l’époux (prédécédé), selon les modalités fixées par l’article 758-6 du Code civil (Cass. 1e civ. 12.01.2022 n° 20-12232). Pacte tontinier : nos conseils Pacte tontinier = aléa. Lorsqu’un pacte est envisagé par des acquéreurs, il convient de s’assurer de la présence d’un aléa, pour prévenir le risque de requalification en donation. Ceci doit s’apprécier, au cas par cas, au vu de la différence d’âge et de l’espérance de vie des acquéreurs. Un pacte est à prohiber si l’état de santé d’un acquéreur, par ex. atteint d’une maladie incurable avec un état de santé notoirement dégradé, rend son prédécès «probable»

Tenez compte aussi de la manière dont chaque acquéreur va participer au financement du prix de vente du bien concerné (aléa économique). En cas de «déséquilibre manifeste dans le financement du bien», un pacte est considéré comme «une opération artificielle destinée à dissimuler une donation» (CADF, avis précité). Rédaction des actes. Si un pacte tontinier est possible, la clause à prévoir dans l’acte de vente, dès l’avant-contrat, doit être rédigée avec soin, pour notamment prévoir la rétroactivité de la condition suspensive requise (C. Civ. art. 1304-6).
PrudenceLà où l’insertion d’un pacte tontinier est envisagé dans un acte de vente (époux…), veillez à vous assurer de la présence d’un aléa, y compris économique, pour prévenir tout risque de requalification en donation déguisée au plan fiscal et successoral;|

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